上海甲级写字楼市场（2009）

报告要点

2008下半年-2009上半年

自2008年下半年，受银行对开发商信贷政策的影响，土地储备门槛的提高及部分城建设施建设的放缓或停滞导致上海商用物业新增供应出现大幅下滑。需求同时也出现缩减。平均空置率上升至14.1％。

部分租户不能负担高企的租金，而一些业主为了保持稳定的现金流推出更优惠的租金来保留租户，使得商业物业实际成交租金自2008年10月起呈现下行态势。

目前，市场上对于高品质客户以及总部经济型物业的需求依然强劲。尤其是国务院在两会对外公布上海到2020年将成为世界金融中心及国际航运中心的城市定位将增速上海基础设施建设。与此同时，更多的外资企业及银行为降低地区营运风险亦会选择的整合的运营模式，将总部迁入上海。上海主要商务区高品质项目整体空置率及平均租金在短暂回调后开始保持平稳。

中心商务区市场动态

在国际经济环境动荡和国内经济放缓的影响下，2008年下半年上海商业物业市场下行态势显著。国际资本项目投资的下降抑制了物业的需求，与此同时也使租金面临下降的压力。2009年，上海固定资产投资增长缓慢，较上一年同期增长1.7％，这与电子信息产品制造业和钢材制造业为代表的重点行业投资下滑有密切联系。与此相反，尽管对外贸易出现放缓，但仓储和物流的发展仍然旺盛。在商务园区内，跨国公司持续强劲的需求以及上海市重点引进跨国公司总部或研发中心等举措为传统商务区的办公楼物业提供了坚实的支撑。

2008年下半年上海传统商务园区新增物业供应大幅下滑，较上半年下降近20％。中国出口放缓导致需求缩减以及开发商资金的压力使部分项目建设放缓或者停滞。尽管新增供应下滑，上半年上海主要商务园区平均空置率却小幅上升至16.1％。其中，浦东陆家嘴达18％的空置率。

在投资市场方面，由于投资者对下半年市场预期更趋审慎。然而，市场上仍有大型交易成交。2008年第四季度，全球最大的仓储物流地产商普洛斯以2.2亿美元收购了位于苏州的668,896平方米工业物业50%的股权，随后又以13亿美元出售了其在中国的资产及日本的基金予新加坡政府产业投资公司。

今年，银行机构对优质开发企业支持性贷款的政策扶持使土地买卖市场较为活跃。然而，受进出口贸易额下降及国内CPI下挫的影响，部分租户业务状况转差而引致其没有能力负担高企的租金，同时一些业主为保持稳定的租金收入而选择延长免租期或者降价来保留租户，因此市场上商业物业的实际成交租金价格趋于下行。

分区来看，2008年下半年以浦东陆家嘴区域商业物业平均租金交易价下调较为显著，较上一年同期下跌23％，至每平方米每天人民币5.3元。租户与业主间租金议价空间增大使优质项目的租金价格亦有所松动。

虽然经济发展放缓，但商业土地招拍价仍较为平稳，平均土地价格维持在每平方米人民币21,018元的水平，较上一年同期上升6.5％左右。而二手土地市场，鉴于部分业主资金压力和投资者对更低土地价格的预期，一直居高不下的二手土地价格也出现了下调，价格下跌幅度高达10％-20％的水平，约为每平方米人民币23968元 - 31,306元。

在物业价格方面，2008年下半年上海主要商务区物业平均市价出现下滑，约为每平方米人民币31,600元。甲级物业平均市价约为每平方米人民币45,000元，同比下降34％左右。分区域来看，浦东区域的商业物业平均售价下调最显著。在当前的经济形势下，业主或最终用户为尽快降低持有物业的风险，一方面会选择低价出售持有的物业，另一方面也会选择转变经营方式。比如，向投资商销售带租约的项目，原来"只租不售"的项目现在也推出了"以售代租"的情况。鉴于项目平均市价的下跌速度大于租金价格下跌的速度，同时投资者为了对冲高的风险预期而要求更高的回报率，2008年底租金回报率期望值在6％左右的水平。

作为新兴物业类型，上海周边商务园区办公楼市场在近年发展迅猛，到2008年下半年全市周边商务园区办公物业的总存量达到约579万平方米，较上一年同期增长42％。2008年周边商务园区市场吸纳量基本保持稳定增长，平均空置率约为25％。

下半年完工的主要周边商务园区办公设施包括：

美国通用电力公司在张江新建64,465平方米的总部办公设施及FPT菲亚特动力科技股份公司位于嘉定17,000平方米的研发中心等。

近期主要租赁案例包括：

上海AREVA电力自动化有限公司在漕河泾开发区浦江高科技园租赁了共计6,500平米厂房和办公设施；

在紫竹科技园，克莱斯勒租用10,000平米的办公设施用于亚太总部办公和研发。

全球金融危机导致跨国公司缩减成本，因此配套设施较好的周边高品质商务园区成为市场的热点。

2008年下半年,由于周边商务园区办公物业供应足以满足需求，因此租金水平保持平稳，平均租金为每平米每天人民币3.2元，与上半年基本持平。其中创智天地的平均租金达每平米每天人民币5元位居首位闸北多媒体谷和张江集电港则均以每平米每天人民币4元而次之。由于全球经济放缓仍会持续一段时间，出口企业和相关的制造业仍会承受着国外需求缩减的压力。此外，人民币升值以及营运成本上涨亦会对工业企业造成影响。一些工业企业由于对未来市场预期的不确定或会选择停工或者缩小扩张规模，这对工业房地产市场的需求会产生负面影响。政府今年增值税政策改革（从生产型至消费型）有利于刺激投资，但由于受制于有限的市场需求，相信政策在短期内不会产生很大的刺激作用。尽管如此，市场上对于高品质物流仓储设施以及定制厂房物业的需求依然强劲。另外，更多的企业为降低营运风险亦会选择售后回租的运营模式。展望后市，上海主要工业区整体空置率还将在低位运行。而在租金方面，鉴于高品质仓储设施的稀缺性和旺盛的需求，整体市场平均租金将继续保持平稳。在投资方面，对于定制厂房和售后回租物业需求的上升将为开发商提供机遇。另外，在UPS位于浦东国际机场国际转运中心投入使用后，DHL也确定将其北亚转运中心建于此。这些全球物流业巨头的举动显示了上海高端物流仓储设施拥有巨大的投资潜力。由于当前国内外投资者日趋审慎，其对于租金收益率的期望值也有所提高，我们预计2009年上海工业物业价格将有所下调，租金收益率将提升至10％以上的水平。商务园区方面，相对较低的价格以及完善的配套使跨国企业选择在此作为区域总部或研发中心。然而，伴随甲级办公楼租金下调，以及更多的新增供应上市，商务园区办公物业亦将面临租金压力。

2009下半年

在需求回暖及部分写字楼推迟上市的带动下，上海甲级写字楼市场2009年3季度出现一定程度的回稳。

由于空置率持稳，租金下降速度减缓。由于大部分空置面积位于浦东，因此浦西市场表现依然好于浦东。

受投资者信心增强及流动性充裕影响，销售市场趋于活跃。国内投资者及自用买家成购买主力。由于净吸纳量的回升快于之前预期及部分新增项目推迟上市，未来中短期市场前景较之前预期有所改善。

整体市场回顾

3季度上海甲级写字楼市场出现回稳迹象，租赁需求有所回升，空置率小幅下降，带动租金下跌速度开始放缓。与今年前两季度净吸纳量零增长相比，三季度吸纳量有较明显增长。供应方面，三栋位于浦东的写字楼完工交付，但部分原定于三季度完工的写字楼项目将被推迟至2010年上市。

由于业界对市场未来展望较年初时候乐观，带动市场气氛好转，投资市场趋于活跃。特别是内资买家在近期几宗收购中表现活跃。乐观的预期使得投资者对避险要求降低，进而对风险溢价的要求亦有所放松，因此3季度投资毛回报率较2季度有一定幅度下降。

上海写字楼市场近期的回暖与上海经济增长及外围经济回稳是相一致的。上海3季度GDP增长率从1季度的3.1％回升至3季度的7.1％。美国及欧盟经济的下滑幅度亦在第3季度开始收窄。

供应，需求及空置情况

3季度有三栋写字楼落成交付，分别是位于陆家嘴的汇丰银行大楼（南座）、位于竹园的葛洲坝大厦及中国钻石交易中心，共为市场带来约15万平方米的办公楼面。由于相当部分楼面由汇丰银行自用，因此汇丰银行大楼在交付时入住率已高达95％。截止到11月份，其他两栋写字楼入住率已达67%。

同时租赁需求有明显增长，净吸纳量接近14万平方米，与今年前两季度净吸纳量几乎为零形成鲜明对比。租赁成交中的相当部分仍来自到期续约，同时企业扩张也有所增加。此外还有较多企业利用目前可供选择的新建大楼增多、租金水平较低的有利局面进行搬迁或办公地点的重组。例如，在陆家嘴我们观察到该区域的写字楼自今年以来金融机构大量进入，空置率不断下降。

从空置率来看，虽然本季度有三栋写字楼交付，但由于租赁成交回暖有助于吸纳空置面积，上海甲级写字楼市场整体空置率较2季度小幅下降了0.4个百分点至13.7％。分区域来看，由于陆家嘴新近落成的几栋写字楼本季度空置率都有明显下降，带动该区域整体空置率较上季度下降了2个百分点至16.1％。与之相反，位于竹园的两栋新上市写字楼则大幅推高了该区域空置率至30.5％。

租金分析

租赁成交的回暖使租金下降速度减缓，4季度上海甲级写字楼市场平均租金为每天每平米7.0元，与3季度基本持平，但由于去年3季度租金处于历史最高水平，因此同比降幅仍高达32％。各区域租金基本都与2季度相比有小幅上升。静安区以人民币每天每平米8.6元的租金排名首位。陆家嘴等其他各CBD区租金都低于8元，最低的竹园平均租金为5.3元，最低的世纪公园板块仅为4.3元。目前40%的空置面积均分布于浦东，导致其平均租金低于浦西。

售价及收益率

3季度以来中国及欧美经济普遍趋于稳定，国内资本市场近来保持活跃态势，这些都令投资者信心有一定增强。因此部分资金充裕的国内投资者及自用买家开始利用市场调整的有利时机选择物业进行投资。如浦西市场，SOHO中国从摩根士丹利收购了位于静安区的甲级写字楼东海广场，均价每平方米34,000元左右；在浦东陆家嘴，东亚银行以每平方米64,000元左右的价格买下高宝金融大厦10个办公楼面及冠名权,上海农村商业银行以接近每平方米50,000元左右的价格买下中融碧玉蓝天大厦10个办公楼面；同样在陆家嘴，备受关注的中信泰富船厂项目已符合预售标准的两栋写字楼，被4内资银行巨头相中，以约5万元/平方米的市场价积极接洽整栋收购，最终中国农业银行以均价约46,000元买下浦江双辉大厦。

随着投资者对未来市场走势预期的改善及租赁需求的回暖，近期他们对风险溢价的要求较年初有所降低。且上海甲级写字楼市场整体毛收益率在3季度回升至约7.5％。同时，值得注意的是近年来在陆家嘴，外资银行通过收购或长期租赁物业而获得写字楼冠名权的案例时有发生，以此提高品牌形象。如新加坡星展银行近期与陆家嘴金融中心大厦签订了10个楼面的租赁合同，并取得了这栋甲级写字楼的冠名权和楼宇标志权。位于陆家嘴环路的陆家嘴金融中心大厦共19层，星展银行通过打包方式谈下这笔大单租赁，耗资1亿余元。据了解，星展银行与业主方签订了10年的长租合同，签订的租金价格首期大约在7元/平方米/天。基于上海2020年国际金融中心的规划及发展前景，预期将有更多以内资金融机构冠名的写字楼出现在陆家嘴。

同时：企业对独栋商务别墅的市场需求明显放量。目的用以投资或自用。如浦东张江地区的伽利略商务公馆8栋商务别墅在开盘前已售出7栋。成交均价为24000/M2。陆家嘴地区的财富广场二手交易单价已破100000，在建项目东方路保利国际报价已达90000，国际华城为3.2-4亿/栋。该类项目的稀缺性和上海高位的土地成本使他们成为金融机构关注的焦点。能在该区域获得一个席位已成为众多金融机构的首要目标。

市场展望

随着外部环境的逐步稳定，加之上海政府持续的利好政策支持，预计未来上海写字楼市场需求将逐步回升。特别是上海在2020国际金融中心的政策推动下金融经济预计将有长足发展，进而带动金融服务业规模在未来十年大幅扩张，这将是未来数年上海写字楼市场需求增长的持续动力。事实上，今年以来上海政府出台的一系列优惠政策对上海写字楼市场需求产生了更加明显的带动效应。如：上海政府在六月发布了"上海市推进国际金融中心建设条例"并于八月日开始实施；上海政府给予跨国公司地区总部的财政资助与奖励措施已于7月份落实和兑现。供应方面，从目前的施工进度看，部分原计划未来2-3年内完工的项目预计将推迟上市，发展商针对低迷的市场纷纷做出灵活对

策。供应延期将会相应烫平未来几年的供应高峰，从而减少甲级写字楼市场的波动幅度。总之，由于净吸纳量的止跌回升（尽管只是温和回升）、发展商对供应节奏的较大幅度调整、以及国际金融中心规划等政策的带动效应开始呈现，现时看来，未来市场展望好于我们年初的预期。基于此，在第3季度我们上调了对2009年底及未来中期的预测。预期2009年全年租金下调幅度收窄至15％左右。租金仍然在2010年触底，但下跌幅度较年初预期收窄，同时2009年后期的反弹幅度也较之前预期增大。

上海市2009办公楼部分租赁成交案例：

上海市2009部分土地成交案例：

* 央企中国海外发展有限公司以70.06亿元夺得上海长风生态商务区6B、7C住宅用地，成为上海今年新地王，也是今年中国最贵的一块地。长风生态商务区6B、7C住宅用地出让面积为142108.1平方米。中海发展将长风地块收入囊中，溢价率高达129%，楼板价为2.24万元/平方米，是该板块内楼板价最高的土地。

* 距离普陀长风6B、7C地块第一轮报价直接由挂牌起始价的30.58亿元跳至56.28亿元，而报出这一惊人天价的，是浙江绿城。长风6B、7C地块由两幅相邻地组成，东至丹巴路、南至云岭东路、西至木渎港、北至金沙江路。总出让面积达到14.2108万平方米，按2.2容积率计算，总建筑面积为31.2637万平方米。是今年到目前上海最吸引人的一幅住宅土地。 浙江绿城的报价，超出底价84%，已是今年来全国土地市场的最高价。

*上海城建建设实业（集团）有限公司以2.8033亿元的价格击败其他5位现场竞买人，将这幅徐家汇住宅地块收入囊中，根据其规划建筑面积估算，楼板价高达23244元/平方米。 这幅纯住宅地块的出让面积不足5000平方米，而容积率则达到了内环内住宅地块容积率最高标准的2.5。

*上海规划和国土资源局今年第60号土地出让公告中黄浦江中心段E18单元1-8、1-10地块成功出让。

大新华物流控股（集团）有限公司、海航置业控股（集团）有限公司、海航实业控股有限公司以18.24亿元拍得1-10地块，而1-8地块则被保利集团获得。

1-10地块的土地总面积20832.9平方米，容积率2.4，最终成交折合楼板价高达3.65万元/平方米。

1-8地块的出让面积为37000平方米，开发商争夺非常激烈，但是，在房地产交易中心现场没有进行竞价播报，保利集团的竞买人仅表示竞得价为30多亿元。

根据规划，E18单元定位为配合上海总部经济以及"两个中心"建设需要，项目建成后，要求作为金融以及物流企业的全球总部（地区总部）

*绿地集团以72.45亿元的价格摘下徐汇龙华路1960号地块，刷新9月10日由中海地产创造的长风地块70.6亿元的纪录。

出让的地块东至规划东安路，南至规划一路，西至规划三路，北至规划龙华路，出让面积约9万平方米，规划总建筑面积约26.6万平方米，楼板价约为27,231元/平方米。该项目将开发为商业办公项目。

• l 和记黄埔的四季雅苑67栋单栋独立别墅开盘当天早上就被抢购一空。楼盘位于浦东花木路，整盘占地面积约27万平方米，面积基本在246-521平方米之间，报价为8万元／平方米。

交易策略分析

2008 年4 季度开始，受到金融危机和市场供应持续放量的影响，上海甲级写字楼市场进入深度调整期。持续多年的业主市场转为租户市场，租金在连续上涨几年后也开始下跌。1 季度租金跌至人民币每天每平米6.7元，比08年3季度最高时的10元跌去31％，即使超甲级写字楼的平均租金也跌破8元以下。小陆家嘴地区甲级写字楼最低交易数据更是达到人民币每天每平米元4.5元。18.1％的平均空置率，接近80 万平方米的甲级写字楼新增供应量，上海写字楼市场究竟发生着怎样的变化？

需求结构改变

自 2008 年4 季度开始，空置率上升，租金下跌，意味着租户在谈判中拥有更大的主动权。这对租户来说，无疑是好事。由于租金水平下降和金融危机对不同行业租户的影响有所不同，他们对市场变化的反应也不尽相同。

甲级写字楼租赁市场并非如市场预期中那么低迷。尽管目前许多企业出于对前景的担忧，开始控制成本，收缩租赁面积或迁至更低档的大楼。但我们也看到扩张的案例，以及市场存量客户搬至更好的大楼的例子。

扩张和搬迁

以我司2009年交易的个案及市场数据显示：在外资金融机构受到重创，纷纷收缩办公面积的同时，一些高端服务业公司，如各类咨询公司和内资金融机构等则利用当前的市场机会升级或扩张办公面积。由于新近落成写字楼的业主纷纷提供具竞争力的租金条件以增加入住率，除了搬迁所需的一次性支出以外，租户们升级至这些高品质新楼并不需额外的租金，在我司2009年交易的个案中也不乏新项目业主给予客户装修补贴及提前解约违约金补贴的合同条款。某些个案的交易价格与去年10月同比下降了50%。特别是在新增供应集中的浦东。

• ² 陆家嘴某外资保险公司从租赁9年的招商局大厦搬至未来资产大厦4000平方米。
• ² 一家外资私募基金公司从金茂搬出，入驻刚刚交付的东亚银行金融大厦3000平方米。
• ² 某内资基金公司从位于陆家嘴的浦发大厦升级到附近的汇丰大厦2000平方米。
• ² 某内资券商从位于陆家嘴的华能联合大厦升级到附近的上海地标－环球金融中心，而且面积从1,000 平方米增加至1,500 平方米。
• ² 某内资券商从位于陆家嘴的震旦广场搬至汇丰大厦2500平方米。
• ² 一家内资银行原来在浦西华敏国际广场租用6,000 平方米的办公面积，第一季度在位于小陆家嘴档次更高的中融碧玉蓝天大厦租赁了17000 平方米的面积。
• ² 一家内资银行原来在浦西永新广场租用8,000 平方米的办公面积，第一季度在位于陆家嘴档次更高的震旦大厦又增加了3,000 平方米的面积。
• ² 某内资机构从其租赁了10年的港泰广场升级到陆家嘴档次更高的中融碧玉蓝天大厦租赁了3100 平方米的面积。
• ² 浦项广场的某国家政府外派机构也搬迁到了毗邻的中建大厦租赁了2500 平方米的面积。

此外，不少医药和快速消费品公司也在增加或升级办公环境。如一家欧洲知名制药企业在位于人民广场的莱福士广场增加了700 平方米面积。某知名化妆品公司在徐汇区品质不错的世纪商贸大楼本来租用2,200 平方米的办公面积，1 季度他们又增加了1,800 平方米的面积。由于这类公司的现金流充足，有的公司还利用目前的市场低位购买物业用以投资或自用。如浦东张江地区的伽利略商务公馆8栋商务别墅在5.18开盘前已售出5栋。成交均价为22000/M2。

目前，独家委托我司提供顾问选址的企业需求在5000方以上的就有6家，且均为市场存量客户。这说明新落成大楼对租户非常有吸引力，因此对现存大楼构成较大竞争。

值得注意的是：由于当前租金处于下降启稳通道，每一次搬迁或续签都可能意味着更低的单位租金，无论升级或扩张面积都未必增加成本。因此对那些没有扩张或收缩计划，只是想调整业务结构或重新定位市场策略的企业来说，置换写字楼也不失为一个好的选择。一些租户在租约到期后按兵不动也可因租金成本降低而受惠，这在前几年的繁荣市场中是难以想象的。

结论:企业应关注从租金价格竞争到项目品质竞争

在目前尚有变数的宏观经济环境和写字楼市场背景下，2009 年整体新增需求将比较少。大部分需求来自地区市场原租户的换租、续约。由于新落成物业在设计和租金上及客户搬迁和装修补贴上更具竞争力，市场大面积企业需求将流向新近落成物业，填补较高的空置面积。以获得更好的项目选择。